¿Cómo vender o comprar una propiedad que está en sucesión?
A menudo recibimos consultas sobre vender o comprar una propiedad en sucesión. Las dudas de los clientes son los tiempos, los pasos procesales y los gastos. Existen requisitos básicos con que deben contar los herederos, como parte vendedora, y el comprador, para llegar exitosamente a la operación.
Contar con un abogado especializado en sucesiones, es siempre una garantía para que los herederos puedan llegar a buen puerto con la venta del inmueble.
Vender o comprar mediante «Tracto abreviado«
Una casa, campo, departamento, oficina, cochera o lote, afectados a un trámite sucesorio, para ser vendidos, necesitan de la intervención de un juzgado civil. En este sentido, el proceso generalmente más veloz es el Tracto Abreviado.
El tracto abreviado tiene como objeto simplificar los pasos de la transferencia del inmueble dentro de la sucesión. Esto facilita a realizar la venta, inscribiéndose directamente la propiedad, luego del proceso sucesorio, en el Registro y a nombre del comprador, obteniendo de esta manera un titulo perfecto.
Con el tracto abreviado, la documentación resultante a presentar para la transacción es la misma que se requiere para una operación convencional. El abogado y el escribano interviniente son quienes se ocupan de las actuaciones ante el juzgado.
El tracto abreviado tiene como objeto simplificar los pasos de la transferencia del inmueble dentro de la sucesión
Pasos procesales
Los pasos básicos de cualquier sucesión implican gastos que deberán afrontar los herederos y son los siguientes:
- Confección del formulario-decreto 3003/56: informa al Archivo de Actuaciones Judiciales el inicio de la sucesión en un juzgado civil.
- Publicación de edictos: se informa en el Boletín Oficial y en uno o dos diarios el inicio de la sucesión y el juzgado donde se tramita. Los edictos tienen como fin llegar con la noticia de la muerte y la sucesión a eventuales herederos que desconozcan los hechos.
- Pedido de informes: Oficio donde se solicitan informes al Colegio de Abogados y al de Escribanos para verificar si el fallecido, dueño de la propiedad, realizó o no un testamento.
- Certificados de dominio e inhibición: se solicitan al Registro de la Propiedad y se presentan en el juzgado.
- Tasa de justicia: es un gasto antes de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
Los Tiempos
Los tiempos estimado de una sucesión que no presente conflictos, dependen de la documentación con que se cuente, la profesionalidad del abogado y el juzgado interviniente. Por lo general, el trámite concluye aproximadamente 90 días después de iniciado.
Problemas más comunes a sortear
Pueden surgir inconvenientes de todo tipo, y todos tienen solución. Pero por lo general no hay mayores problemas con el trámite de la sucesión si toda la documentación se presenta en tiempo y forma, y si se abonaron las tasas judiciales correspondientes.
En la gran mayoria los problemas surgen a partir de desacuerdos o diferencias entre los herederos respecto del precio de la propiedad, la forma de pago, las contraofertas, los gastos y demás cuestiones involucradas en la gestión de la compraventa.
Es importante subrayar que, frente al fallecimiento del titular de dominio, el inmueble nunca puede ser vendido sin pasar por el trámite de sucesión. Queda la excepción de las donaciones en vida que se efectuaron de padres a hijos durante la vigencia del anterior Código Civil, modificado en 2015.
Situaciones especiales
Testamento
En caso de no contar el causante de la sucesión con herederos forzosos, cónyuge, descendientes, ascendientes o familiares colaterales, pueden de todas maneras existir herederos. Para ello, el fallecido en vida debió realizar un testamento ante escribano y con la presencia de testigos, que en el acto declararon conocer a quien testó, que éste no tenía descendencia legítima ni otras personas con derecho a herencia y que realizó el testamento con deliberada voluntad. El heredero resultante de este acto debe presentar este testamento al iniciar el proceso de sucesión.
Herencia Vacante
Si el causante no tiene herederos forzosos como en el caso anterior, pero no realizó testamento, la situación será distinta. A pedido de cualquier interesado o del Ministerio Público se declarará vacante la herencia y el juez deberá designar un curador de los bienes. La vacancia se inscribirá en el Registro de la Propiedad mediante oficio judicial y los bienes pasarán al Estado.
Queda en claro en este articulo que la intervención de un abogado especializado en sucesiones es clave para que la venta de una propiedad en sucesión llegue a buen término. No deje se consultarnos por este o cualquier otro conflicto a resolver, soy su abogado de confianza.
O llamanos al 11 6013 1230
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