Nueva Ley de Alquileres 2020, cuáles son los principales cambios.
La semana pasada, se sancionó en el Senado la nueva ley de alquileres 2020, que regularan los nuevos contratos entre inquilinos y propietarios.
La nueva norma incorpora varios cambios, estos son los más importantes:
- La duración de los contratos se extiende a 3 años.
- El propietario tiene un plazo de 10 días para hacer arreglos.
- Las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario.
- Los inquilinos pueden cancelar el contrato en cualquier momento.
- Se amplían las opciones de garantías que se pueden presentar.
- Incremento del valor de alquiler, una vez por año con nuevo índice, 50% por la inflación y 50% incremento salarial.
- Se reducirá el depósito de garantía a un mes de alquiler.
- Comisión inmobiliaria, en CABA solo paga el propietario.
A continuación detallamos cada uno de estos puntos importantes en la nueva ley de alquileres 2020.
1- La duración de los contratos se extiende a 3 años.
El contrato de alquiler de inmueble con nueva Ley de Alquileres, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres 3 años.
2- EL propietario tiene un plazo de 10 días para hacer arreglos.
El propietario del inmueble o locador, debe conservar el inmueble en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al inquilino.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del inquilino debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, este puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro 24 horas corridas a partir de la recepción de la notificación.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el inquilino debe intimar al propietario del inmueble para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez 10 días corridos a partir de la recepción de la intimación, cumplido este plazo podrá proceder a repararlo a cargo del propiertario del inmueble.
3- Las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario con Nueva Ley de Alquileres 2020.
El locatario tiene a su cargo el pago de las expensas y contribuciones que se originen del inmueble alquilado. No tiene a su cargo el pago de las expensas extraordinarias ni de impuestos que gravan la propiedad, como el ABL o el impuesto inmobiliario de ARBA.
Los inquilinos no tienen a su cargo expensas extraordinarias, ABL o el impuesto inmobiliario de ARBA.
Solo puede establecerse que estén a cargo del inquilino o locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes.
4- Los inquilinos pueden cancelar el contrato en cualquier momento.
Una vez transcurridos seis 6 meses de contrato, los inquilinos pueden cancelar el contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un mes de anticipación.
Si hace uso de esta opción en el primer año de vigencia del contrato, debe abonar al propietario o locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un 1 mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres 3 meses o más, transcurridos al menos seis 6 meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
Si se tratase de inmuebles de uso comercial, el valor sería de 2 meses de alquiler
5- Se amplían las opciones de garantías que se pueden presentar.
En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías:
- Título de propiedad inmueble
- Aval bancario
- Seguro de caución
- Garantía de fianza o fiador solidario
- Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
6- Incremento del valor de alquileres
En los contratos de alquiler de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, y solo pueden realizarse ajustes anuales. (hasta ahora se hacía en forma semestral o cuatrimestral, según cada contrato)
Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Conformación del valor: 50% por la inflación que mide el Indec y 50% por la evolución de los salarios.
7- Se reducirá el depósito de garantía a un mes de alquiler.
Los depósitos de garantía deben ser equivalentes al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler.
El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago.
En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas.
8- ¿Quién debe pagar la comisión inmobiliaria con la Nueva Ley de Alquileres 2020?
La nueva ley establece que en las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado. Quién deberá pagarle la comisión dependerá de cada jurisdicción, como se viene haciendo hasta ahora.
En el caso de la ciudad de Buenos Aires, solo se puede cobrar comisión al propietario del inmueble.
Nueva Ley de Alquileres 2020
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